こんにちは、公認会計士・税理士の光實（みつざね）です。
こんな悩みを解決できる記事を用意しました！
記事前半では請求書が出ない家賃はどうするかについて、後半では大家さんの区分ごとに仕入税額控除がとれるかどうかを解説するので、ぜひ参考にしてくださいね！
目次
インボイス制度とは？
インボイス制度についてよくわかっていないという方のために簡単に説明しておきたいと思います。
仕入税額控除ができなくなるかもしれない
今までの制度では消費税の仕入税額控除は請求書等があればできていました。
インボイス制度が始まると、適格請求書発行事業者が発行した適格請求書（インボイス）がないと仕入税額控除できなくなります。
消費税の計算の仕組みとして、
売上に係る消費税 ー 仕入・経費に係る消費税 ＝ 納税額
です。
このうち、仕入・経費に係る消費税は既に支払っている消費税として、売上に係る消費税から引くことができるわけですが、この引ける部分が仕入税額控除と言われます。
これができなくなるというのは、納税額が増えるということです。
インボイスの発行ができるのは適格請求書発行事業者のみ
適格請求書発行事業者は課税事業者（消費税の申告をしている事業者）が税務署へ登録することでなれます。
登録されると、税務署から登録番号が通知されます。
通知された登録番号を請求書等へ記載しその他必要な記載事項が全て満たされている請求書等がインボイスとなります。
なので、インボイス制度ではインボイスとして発行された請求書等がすごく重要になってくるということですね。
インボイス制度の全体像をもっと知りたい方は、こちらの記事を参考にどうぞ。
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請求書が発行されない家賃はどうなるの？
請求書等が重要なのは分かったけど、事務所家賃の請求書って発行されない場合もあるけどどうするの？ という疑問がでますよね。
なので解説しておきます。
原則としては、インボイスを発行してもらい保存することになります。
インボイスは毎月発行しなくても年度分を通して1枚にまとめて発行してもらう場合もオッケイです。
また、インボイスは１つの書類で記載事項を満たす必要はなく、複数の書類で記載事項を満たしてもよいことになっています。
なので、口座引き落としや振込の場合など、通帳や振込明細などで取引年月日の確認がとれ、残りの必要な記載事項を契約書で確認できる状態であれば、それらを保存しておくことでインボイスとして認められます。
インボイスに必要な記載事項
ちなみにインボイスに必要な記載事項は以下になります。
①適格請求書発行事業者の氏名または名称および登録番号
②取引年月日
③取引内容（軽減税率の対象品目がある場合はその旨）
④税率ごとに区分して合計した税抜きまたは税込み対価の額及び適用税率
⑤税率ごとに区分した消費税額等
⑥書類の交付を受ける事業者の氏名または名称
先ほどの話に照らしてみると、口座引き落としで請求書が発行されない場合は、②の取引年月日は引落日で確認し、①、③～⑥は契約書で確認することになります。
インボイス記載事項について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にどうぞ。
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契約書に登録番号の記載がない場合どうする？
インボイス制度が開始されるのは、令和5年10月1日からです。
令和5年10月1日以降に賃貸契約をする場合は問題ないのですが、既に賃貸している事務所を継続して借りる場合、契約書に登録番号は記載されていません。
その場合、契約書を新しくする必要はなく、登録番号の通知を受け、契約書と一緒に保存しておくことで、インボイスとしての要件を満たせることになります。
注意点として、この方法の場合、途中から適格請求書発行事業者でなくなり、その通知がなかった場合、なかなか気づくことができません。
なので、国税庁の「適格請求書発行事業者公表サイト」で登録番号が現状も使用可能かどうかを適度に確認しておく必要があります。
そもそも大家さんは適格請求書発行事業者なのか？
今までは、大家さんが適格請求書発行事業者であることを前提として、請求書等が発行されない場合に、インボイスとしての要件を満たす方法について解説してきました。
ですが、そもそも大家さんが適格請求書発行事業者じゃない場合もありますので、その場合どうなるか解説していきますね。
大家さんが免税事業者の場合
大家さんが免税事業者（消費税の申告をしていない事業者）の場合、大家さんはインボイスを発行できません。
インボイスを発行できるのは、課税事業者でかつ税務署へ適格請求書発行事業者として登録した事業者です。
なので、インボイス制度が始まると、免税事業者である大家さんから請求書（インボイスではない）を入手したとしても、消費税の仕入税額控除ができなくなります。
大家さんは課税事業者だが、適格請求書発行事業者未登録の場合
大家さんが課税事業者であっても、適格請求書発行事業者として登録していない場合は、先ほどと同様に消費税の仕入税額控除ができなくなります。
課税事業者の場合、適格請求書発行事業者として登録しないケースは稀だと思いますが、登録自体は義務ではないため、こういうケースもありえます。
免税事業者や未登録者との取引に認められる経過措置あり
ただ、免税事業者等との取引について、今までみとめられていた仕入税額控除が全て認められなくなると、借りている事業者も大家さんも困ります。
なので、制度開始後6年間は経過措置が認められています。
| 期間 | 割合 |
| 令和5年10月1日から令和8年9月30日 | 80％ |
| 令和8年10月1日から令和11年9月30日 | 50％ |
| 令和11年10月1日以降 | 仕入税額控除不可 |
制度開始後3年間は、免税事業者等との取引のうち80％は仕入税額控除が可能です。
さらに、その後の3年間は50％となり、最後は仕入税額控除ができなくなります。
なので、大家さんが免税事業者等であり、自分の消費税の納税額が今後増えることが予想される方は、この期間に家賃の値下げ交渉又は、事務所の移転なども検討していく必要があります。
制度開始前までに大家さんへ確認する
消費税の申告をしている事業者にとって、仕入税額控除ができなくなるということは、その分消費税の納税額が増えるということです。
さらに、事務所家賃は経費の中でも割合が大きいので、これが仕入税額控除できなくなるとかなり痛いです。
なので、影響が大きくなりそうな方は、インボイス制度開始前までに管理会社などを通して、大家さんに適格請求書発行事業者としての登録の有無を確認しておくことをおすすめします。
まとめ
まとめます。
ポイント
・インボイス制度により消費税の仕入税額控除ができなくなる可能性がある
・請求書が毎月発行されなくても、口座引き落としの通帳明細や、契約書に必要事項の記載があればインボイスとして認められる。
・契約書に登録番号の記載がない場合は、制度開始前までに通知を受ける必要がある。
・大家さんが免税事業者等の場合、仕入税額控除ができなくなる。（経過措置あり）
・大家さんが免税事業者等の場合、制度開始後3年間は80％、その後3年間は50％の仕入税額控除を認められる経過措置がある。
・制度開始前までに大家さんが適格請求書発行事業者か確認しておくのがベスト
大手企業がビルの所有者でそのビルを賃貸しているような場合は、請求書は毎月発行されることが多いと思います。
ですが、個人の大家さんが所有している物件などは、毎月発行されない場合が多いと思います。
家賃は経費に占める割合も多い部分なので、消費税の影響も大きくなります。
自分が賃貸している事務所が今後消費税の仕入税額控除が可能かどうか、できない場合どのぐらいの影響があるかなどは、早めに確認しておきましょう。